Comprarse una casa es uno de las decisiones más importantes de la vida. Suponen un gran desembolso económico, pero también implica realizar diversos trámites legales. Muchos de ellos son de sobra conocidos, pero otros no tanto. En ese segundo grupo se encuentra el contrato de arras.
De hecho, seis de cada diez propietarios que piensan vender su inmueble desconocen algunos de los puntos esenciales de este contrato imprescindible para la operación.
En la práctica, el vendedor no quiere retirar su inmueble del mercado sin tener una garantía de que el ofertante va a llevar a término la compra. Por otro lado, el comprador suele requerir cierto tiempo para organizarse de cara a la adquisición, por ejemplo cuando requiere financiación o va a trasladarse desde otro inmueble y no desea perder la oportunidad de adquirir el que ahora le interesa comprar.
Existen varios tipos de arras. Por un lado están las arras confirmatorias. Son aquellas en las que la entrega de dinero se efectúa como un pago anticipado a cuenta de la obligación de pago del comprador. La compraventa ya se entiende realizada. Las partes no pueden desistir - echarse atrás -. Si una de ellas incumple, la otra podrá obligarle a cumplir o solicitar la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios.
También existen las arras penitenciales. Son la más comunes. Este tipo de arras permiten el desistimiento libre de las partes. La entrega de dinero se realiza como garantía del cumplimiento del contrato. Pero cabe no cumplir asumiendo su pérdida por el comprador o su devolución duplicada si es el vendedor. En este caso no se puede obligar al cumplimiento forzoso ni a reclamar daños y perjuicios que se entienden incluido en la penalización que hemos dicho.
Por último, están las arras penales. Se equiparan a las obligaciones con cláusula penal. Las arras se configuran como el importe de la pena que debe abonarse sin perjuicio de la posibilidad de instar judicialmente el cumplimiento forzoso de lo pactado o resolución, en ambos casos con indemnización por los daños y perjuicios. No son comunes.
Un elemento clave en el contrato de arras es diferenciar entre el desistimiento (facultad de las partes de desvincularse libremente de la compraventa) con el incumplimiento de las obligaciones pactadas. El desistimiento habilita la salida voluntaria de la operación a costa de las arras. El incumplimiento faculta al cumplidor a exigir el cumplimiento forzoso (obligar a comprar/vender) o la resolución del contrato con daños y perjuicios.
En cuanto al importe de las arras, está abierto a lo que libremente pacten las partes. En la práctica suele ser equivalente al 10% del precio total acordado para la compraventa. El importe se descontará del total al momento de otorgar escritura de compraventa.