En los casos de compras o ventas por un extranjero residente en España, (tanto sea adquisición como enajenación), más importante que diferenciar entre españoles y extranjeros, es la diferencia entre personas residentes y no residentes, en especial para analizar cuando estamos ante una auténtica inversión extranjera, cuando existe control de cambio, declaraciones de pago o de desinversión, retención al vendedor no residente, etc.
En general, la compra por residentes no tiene nunca la condición de inversión extranjera, aunque una de las partes contratantes sea persona física o jurídica extranjera. Por definición, sólo es inversión extranjera la que procede de paraísos fiscales, (ahora con la denominación de jurisdicciones no cooperativas según la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal -y otras normas-) cualquiera que sea su cuantía o la que supone, en materia de inmuebles, una inversión de no residente en inmuebles superior a 3.005.060,52 euros, siendo esa inversión la que tiene cumplir unos requisitos especiales (acreditar la no residencia del inversor, declaración previa si procede de paraísos fiscales, sectores protegidos, declaración de la desinversión, etc.).
Además, es de destacar que cuando interviene un no residente (aunque no sea inversión extranjera en los términos dichos), surgen otros problemas: se exige (si intervienen no residentes) una declaración de pago o cobro al no residente, justificación del medio de pago e incluso en el caso de venta de no residente la obligación de la retención del 3% del precio de la venta.
Por todo ello, es de suma importancia el caso de la actuación de residentes y su prueba, para no estar sujeto a las obligaciones y requisitos de las inversiones de no residentes.